球友会直播：比气候更难赢的是人心：北海康养地产的“品质大考”来了

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  寒冬里的长春站，开往海口的Z384次列车人头攒动，60岁以上的银发旅客占了近一半。他们的行李箱里塞满了应季衣服和东北大礼包，奔向的是温暖的南方海岸线月以来，各地飞往海南、云南、广西等避寒胜地的机票预订量同比翻倍增长。

  这并非孤例。随着我们国家老龄化程度加深，异地康养、候鸟式养老正成为慢慢的变多活力老人的选择。养老BAR公众号指出，随着受教育程度更高、收入水平更高、健康情况更好的城镇60后陆续退休，旅居需求正在向专业化、个性化和品质化方向发展——养老服务市场，正成为一片广阔的蓝海。

  数据更具说服力。据城市进化论报道，截至2025年底，我国60岁及以上人口已达3.23亿，占总人口23%；到2035年，银发经济规模预计达到30万亿元。而在这片万亿级蓝海中，康养旅居是极具想象力的细分赛道，目前已消费超过2万亿元。云南、广西、贵州等多省纷纷入局抢人。

  广西北海，正是这一场抢人大战的核心战场之一。本文要探讨的是：北海旅居人数已突破40万人次，2026北海康养地产的品质战，究竟该怎么打？（置业参考：我们大家可以透过克而瑞·好房点评网的多维PK榜、比邻冠军榜的相关测评）

  候鸟养老并非新事物。据城市进化论报道，早在10年前，仅黑龙江一年就有16万左右老年人前往三亚过冬养老。时至今日，旅居已从当年的候鸟式养老或短期度假，演变为融合多元功能的深度生活方式。

  这一客群有其鲜明的行为特征。据AgeTravel公众号引述云上旅居养老负责人的说法，候鸟客群平均居留2-3个月，有效平衡了淡旺季流量差。中国旅游研究院的旅居需求调查也显示，候鸟型旅居仍占市场主流，短期至中期（1-3个月）旅居占比较高，季节性迁徙仍是主流出行形态。这在某种程度上预示着，候鸟客群对居住—生活—健康的复合需求，正在重塑供给端的产品逻辑。

  为什么是北海？据北海市民政局相关研究，北海作为国内中老年人、特别是北方中老年人青睐的旅居养生养老之地，每年都有数以万计的外地老人前来候鸟式旅居养生养老。

  其禀赋优势鲜明：北海银滩以滩长平、沙细白、水温净、浪柔软、无鲨鱼著称，被誉为中国第一滩天下第一滩，拥有24公里长的银白沙滩；亚热带季风气候让冬季温和宜人；交通上，北海是中国西部唯一同时拥有深水海港、全天候机场、高速铁路和高速公路的城市，便利度突出。在上海交大行业研究院发布的《中国候鸟式养老冬季栖息地适宜度指数》中，北海以98.78的适宜度指数位列第32位，进入候鸟越冬城市第一梯队。

  各地的服务升级，正在让候鸟式养老从可行迈向优质。据央视网报道，东北入冬南下猫冬已成风潮，而广西北海等地正用实打实的贴心服务化解旅居老人的异地乡愁，让临时落脚变成舒心长住。当迁徙从过冬升级为过好日子，北海康养地产的竞争逻辑，也必然从有没有转向好不好。

  从成交数据看，2026年1月成交892套，同比大增63.97%，迎来明显回暖。但全年价格波动剧烈，成交均价在5665至7199元/㎡区间起伏，2025-2026年整体成交均价约6409元/㎡。月度成交波动大、价格难以稳定，正是市场承压的写照。（数据来源：克而瑞·好房点评网，统计口径为商品住宅）

  库存方面，2026年5月库存套数33572套、库存面积约300万㎡，虽呈缓慢去化趋势，但去化周期仍偏长——24个月口径约67个月，36个月口径约56个月。（数据来源：克而瑞·好房点评网，统计口径含普通住宅、别墅、酒店式公寓）高库存、去化慢，意味着单纯靠卖海景已难以为继，这正是北海必须打品质战的市场根源。

  当前北海康养供给呈现明显的散、小、低特征。据安养帮平台显示，大量民办旅居基地、养老机构集中在银海区银滩、海泰别墅区，床位规模普遍偏小（30至400张不等），价格的范围从840元/月到3300元/月，整体碎片化、低端化明显。

  与之形成对比的是国资龙头的加速入局。广旅集团幸福旅程北海康养中心（180张床位、6300平方米）已于2024年7月运营；广西康养集团在建北海长青旅居康养服务中心，未来两年计划在北海布局超过1000张床位，并构建机构-社区-居家-旅居四位一体养老服务体系。社区层面，据康养周报显示，北海尚贤邻里康养中心吉林路分院已于2025年4月开业，聚焦社区居家与日间康养，呼应15分钟社区养老服务圈的建设方向。

  异地就医难、健康管理衔接不畅，是候鸟老人最大的痛点。据央视网报道，北海针对这一问题，由社区联合卫生服务中心建立电子健康档案，开设旅居绿色通道，让旅居老人安心无忧。

  标杆经验值得借鉴。华润置地悦年华颐养社区（南宁）与台湾彰化基督医院合作办院，5公里内有广西医科大学五象附属医院等三所医院；京津冀的北万怡园·光熙长者公寓则将长者公寓与二级康复医院设于南北两栋楼，公寓二层设有通往康复医院的连廊，可快捷为在住老人提供就医服务。对北海而言，医疗配套的硬连接，是赢得候鸟信任的第一道门槛。

  候鸟客群平均居留2-3个月，如何破解半年闲、延长停留周期，考验运营功力。明源地产研究院指出，以社群（客户）运营为核心的服务体系、服务产品设计特别的重要——社群运营围绕客户的真实需求展开，管家服务不仅为身体健康提供服务，还要在精神需求上给予最大化满足，让长者更有尊严感。

  北海已有探索。据央视网报道，北海建立候鸟人才库，让旅居者变身社区骨干，每年组织200多场文化演出、民俗展示。云南的太保大理乐养社区则形成社区体验+在地游玩双层服务体系，推出古城漫游、茶马古道探秘等活动并配乐养管家全程陪同，有效解决半年闲困境、提升入住率。这些都是北海可直接复制的运营打法。

  产品的适老化，藏在细节里。北万怡园·光熙长者公寓的居室采用开放式布局，减少隔断便于轮椅通行；走廊楼梯安装扶手栏杆、地面铺防滑材料；床头配紧急呼叫系统；卫生间采用推拉门、马桶旁装助力扶手——以老年人需求为核心，兼顾安全、舒适与便利。

  而碧云酒店总经理李昌忠提出的无痕康养理念则更进一步：在保留适老化硬装的基础上，通过软装和服务式公寓配置淡化老年公寓标签，让空间更有生活气息，得到了活力老人的认可。对北海而言，海景房、滨海度假产品向适老化升级，同时避免养老院标签化，正是产品设计的方向。

  真正的差异化竞争，发生在服务端。北京嘉棠璟樾打造的健康服务体系颇具代表性：调研数千组客户、与客户双向共创，覆盖全龄全时全场景，为长者打造1+N全维居家养老服务，包括三甲专家咨询、就医协助、健康档案等。其操盘方一句话点破本质——空间如果不运营，那么一切都是摆设。

  泰康之家的乐享家服务体系则打造了健康管理、兴趣学习、康养旅居、民航出行四大场景；广西康养集团创新打造五养疗愈特色康养体系，并推出壮瑶植物特色五养系列新产品。服务，正在从卖房子的附加项，升级为康养地产的核心竞争力。

  广旅集团幸福旅程北海康养中心是本地最具代表性的标杆。该中心位于海城区，拥有床位180张、面积6300平方米，配置理疗室、康复室、护理站、膳食餐厅等，可满足长者多层次、个性化的康养需求。广旅集团充分的发挥康养+旅游康养+城建产业链优势，致力于打造机构、社区、居家三位一体的高品质养老品牌，未来两年计划在北海布局超过1000张床位。

  同区域可借鉴的标杆是华润置地·悦年华颐养社区（南宁），位于五象新区，由5座健康长老公寓、1座高龄养护公寓和1座健康生活馆构成，构建涵盖润养、润医、润护、润学、润居、润心、润食、润娱的8润服务体系。

  这两个标杆的共同启示在于：它们都把医疗资源前置、把运营服务做深、把客群需求做透。对北海大量散小低的民办机构而言，这种系统化、品牌化的领先做法，正是品质升级的参照系。

  明源地产研究院的判断值得记取：越是通过客户和产业运营获利、而非以销售不动产决定企业现金流，服务内容越贴近客户真实需求、涵盖客群越广的模式越佳。北海开发商需把海景从卖点变成载体，把健康做成内核。

  中海发展康养公司总经理郭鑫指出，康养企业要把资产运营和退出放在一起考虑，养老不是单一属性产品，包括衣食住行用所有需求的总和。龙湖康养的由重到轻、由点到面、机构-社区-居家三位一体、住宅配套化低成本扩张模式同样具启发性——记住那句话：空间如果不运营，一切都是摆设。

  针对候鸟2-3个月的居留特征，开发商应通过淡季运营、代际融合、在地文旅联动等方式，把过冬据点打造成全年生活根据地，从结构上提升项目全年使用率。

  2026年初国家部委已要求新建住宅配套养老服务设施，广西也在持续擦亮壮美广西·长寿福地品牌。北海开发商应主动对接广旅集团、广西康养集团等国资平台，借势资源整合，在合作中完成自身的能力升级。

  北海康养地产的品质战，本质上是一场从有没有到好不好、从过冬到过好日子的竞争。当陈晓波们第五年从长春飞向南方，他们追寻的早已不只是气候的温暖，更是一份在异乡的惬意与归属。谁能真正读懂候鸟老人对健康、尊严与归属感的需求，谁就能在这片万亿蓝海中，赢得属于自身个人的持久战。返回搜狐，查看更加多